调控威力尽显 热点城市库存去化周期竟超20个月

“房源稀缺”、“房源告急”、“抢房大战”……去年年初、年中，热点城市可售房源不断走低，让业内、购房者纷纷捏了一把汗。

自2016年9月底起，为抑制投机炒房、规范房地产市场，各热点城市纷纷收紧楼市政策：限购、限贷、整治中介、调整公积金、规范土地出让……在各式各样的“大招”落地4个月之后，热点城市住宅房源去化周期迎来了明显的回升，诸如深圳、厦门的去化周期已经上升至20个月以上，房源极度紧缺的南京、苏州、合肥也迎来一定程度的回升。

930新政后热点城市住宅库存变化

一线城市去化周期保持平稳 政策再临收紧

房天下据中国指数研究院此前发布的报告分析得出，2016年9月底北上广深四个一线城市中，北京、广州、深圳3城去化周期保持在合理范围内，上海库存比较紧缺。到1月底，四大城市去化周期均上升，上海库存问题也得到缓解。

库存量最为紧缺的上海，2016年前9月新房成交超16万套，体量和另外3个一线城市成交量相当，导致上海的去化周期处于低位。进入2017年后，1月上海新房成交9千余套，去化周期升至4.7个月。业内预计，在楼市表现平淡的2月份，上海的可售房源套数会继续回升。

一线城市楼市全面遇冷，但决策层收紧楼市政策的决心依然没有改变。近期，以北京为首，上海、广州开始上调房贷利率。根据房天下调查显示，在京的十二大银行中，多数银行首套房贷利率确已上调至9折及以上，二套房贷款年限也收紧至25年。

虽然一线城市去化周期有所回升，但业内表示1、2月份是传统的购房淡季成交惨淡是必然，以深圳为例，1月的成交量是近5年来最低。但短暂的成交低谷，无法掩盖北上广深购房需求依然旺盛的事实。为了稳定房价，严格执行、继续收紧政策是大势所趋。

四小龙去化周期全面回升 厦门去化周期达25个月

南京、苏州、厦门、合肥4个热点二线城市在930新政后的4个月时间里，楼市逐渐走向平稳。南京、合肥两城的去化周期从去年9月不足两个月攀升至5个月和10个月，苏州去化周期升至9个月，厦门则涨到25个月。

去化周期的回升得益于成交的不断走低。月均成交4百余的厦门，目前的去化周期达到25个月。南京也是如此，去年12月、今年1月南京的成交套数均不足5千套，2月的销售数据依然不容乐观。目前南京可售房源套数仅仅为2.5万套，如若不出现成交井喷依然足够维持5个月销售。但2.5万套可售房源，仍然远远低于2016年同期4.8万套的可售房源数。

在可售套数没有回升、总量远远低于同期水平的情况下，诸如南京、苏州、杭州等地部分区域依然出现房源紧缺的情况。

南京新房可售套数走势

业内指出，对于二线城市而言，政策收紧是一方面，增加市场供应、解决“房源不足”的现状也是重中之重。据悉，南京已发文明确提出要增加商品住宅供应，平均每年商品住宅土地供应量保持在500公顷左右，平均每年商品住宅上市量保持在800万平方米左右，约为8万套新房。

全国住宅库存10连降 去库存与稳楼市并驾

2017年1月，国家统计局发布《2016年全国房地产开发投资和销售情况》，数据显示虽然2016年末，商品房待售面积比11月末增加444万平。但住宅待售面积却逆势减少200万平。至此，住宅库存已经连降10个月，去库存在2016年确实取得了一定成效。中国指数研究院报告指出，部分城市库存仍居高位，坚持去库存将是这些城市2017年房地产工作主要任务。

中国指数研究院也指出，同时应该看到，热点城市房地产市场的敏感性及复杂性使其走势明显超出了预期范围，房价地价非理性上涨会进一步加剧市场及金融风险。一二线城市必然会继续加强房地产用地调控和市场监管，因城施策，抑制投机炒房。